养老机构企业案例分析

1. 某养老机构，入住率仅20%，却说住满了！养老的空洞谁来填？
2. 广州养老机构发展抢先看！南沙有福了，新添8处养老机构, 你怎么看？
3. 医养融合包括养老地产结合，至今无成熟的赢利模式，你怎么看？
4. 国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

某养老机构，入住率仅20%，却说住满了！养老的空洞谁来填？

这个问题答案已在问题内，信誉不是靠欺骗而建立起来的，实实在在的每个当下都会输入到用户意识里，其满意度及利益匹配度不是机构一笔能勾出了的，若是就此以不负责任的操作模式经营，那么即骗了享用户同时更损坏了机构名益，甚至集体意识妄入殃及，连累正规的养老机构也让人存怀疑，使老年人们两难纠结。

国家所提倡的本是为老人养老安老的机构，好的风水宝地好的设施设备，若以摆地摊式的走过路过不要错过的服务理念模式，想要使其长久存在并真正服务至上，更多的只是自欺自自损自，只有少数的老年人会上当受骗！

贪欲之心的糊涂会把辛辛苦苦学来的认知及已有的聪明完完全全覆盖掉，从此而失败还以为是无缘无故的命运无常作为，还影响了社会公信，可真是德失事败的真实事例！

迷了请别染污众迷，出来解释清楚自己的过失，众人才会在养老问题上安心养老！

有某些养老机构，收取高价养老费用。有几个老人能有这种能力入住高端的养老院啊！入住率很低，有的连成本都收不回来！为了维护自己的名声，对外只能说快住满了！甚至雇托来***装入住率很高的样子！目的只想让更多的老人来入住他们的高端养老院，来填补他们的亏空！我觉得越是这样，越造成更大的亏空！养老院应走亲民路线。真心诚意地为老年人服务。而不是趁机赚取高利润，榨取老人的钱财。这样的高端养老院不会持久的。终要倒闭的。养老院应该多替老人们着想，就像政府办的养老院，老人们排队几十年都轮不到入住，因为他们完全是全心全意为老年人服务的机构。是供不应求的机构。他们是替老人们着想，站在老年人立场来考虑问题！走亲民路线。所以很受老年人喜欢。当然他们也有***补贴的一部分。而那些高端养老院，打的是赚大钱，赚老人钱只嫌少不嫌多的黑心机构，你说有几个老人能住得起呀，就像我这里某个高端养老院，入住首先得交至少五十万保证金，每月还要一万元以上的生活成本费用。有几个老人住得起？入住率廖廖无几！最终还不是倒闭的下场。养老院不能走高端路线，老人们已经不能赚大钱了。只靠退休金生活，有几个子女是大款而且又孝顺肯为父母亲出这笔大钱啊！这些私人养老院的亏空无法填补，只怪他们太贪心了！老人们是弱势群体，哪有多少大钱让他们赚个够。他们打错了算盘，只得以倒闭收场！这是我的看法。当否请朋友们多多指正。谢谢

任凭资本入侵己消毁人性中许多善良。现资本进入哪个行业哪个行业身后一地鸡毛，如等资本进入养老业看似繁荣的身后又不知有多少辛酸。全民都想挣快钱挣大钱己让心灵扭曲，可教育农业养老这些行业如有这样心思真不明白人的心灵是进步了还是退化了。

诚邀。开办养老机构，谁都想入住率爆满，但现实往往都是残酷的。因为家人有入住养老机构的需求，我也曾走访了一些养老机构，发现那些入住率低的养老机构，都有这些共性：

1、护理照料水平低

养老机构不同于其他的服务和商品，养老服务是基于人与人之间，长期的，带有互动性的，有感***彩的关系型服务。当前无技术替代的情况下，还是需要人来维护这些关系，这里的人就包括：医生、护士、护理员、健康管理师、营养师、厨师等等，服务水平高，质量好，一般情况下入住率也会高一些。

2、居住条件差

老年人喜欢居住的环境，安静、舒适，向阳，有适当面积的室外活动空间，一些封闭的环境不容易吸引老年人来居住。

3、饮食条件不好

民以食为天，这是广义的概念，对于老年人来说，除饭菜可口外，还包括饭菜的营养搭配、是否方便咀嚼和吞咽等。有些老年人患有糖尿病，饮食上更要注意。如果在饮食上不能解决大多数老年人的“口腹之欲”，入住率就很难提升。

4、医疗条件差

上了年纪的老人，大多数都患有一些慢性疾病，需要得到医疗照顾，医疗条件也成了选择养老机构的重要条件之一。

5、运营时间短

从我调研走访的十几家养老机构来看，没有一家住满；养老机构是提供床位和服务，20%应该是床位的比例；你描述的这种情况，非常可能是机构服务仅能够满足20%的床位；类似高铁一样，车厢还有那么多空间，他们也不会卖再多的无座票，怕不安全又服务不好。

广州养老机构发展抢先看！南沙有福了，新添8处养老机构, 你怎么看？

真实案例:

本人坐标020，***养老院招商工作，没办法，外地人在广州打拼，能赚钱的当然不能错过，这份***的提成确实诱人。

6月2号，一对老夫妻联系我想去位于南沙的养老院看看，定好时间去接，老人住在广州杨桃公园附近的一个城中村，懂的人都知道，这地方的广州人都是真正的土豪。

关于养老院就不介绍了，发几张图片大家自己看。星际养老院的环境不必说，服务也不必说，即使是亲生子女做不到的他们也能细致入微。

老两口看过以后，脸上的笑容已经说明一切，接下来就是谈费用的问题了，住养老院有两部分的费用

第一:购买资格卡入住费8-25万，根据年限的不同，年份越长平均每年的费用越低。

第二:入住之前对老人的身体测评一次，根据自理能力付费4000-14000每月不等。

老两口坐在休息室商量了很久，期间我一次也没有进去催过，不是不能，是不愿！一个半小时过去了，老太太拿出一张卡面都磨的看不清楚的邮政储蓄卡说“15万标准的入住，两个人，剩下的明天再来一趟交”呵呵，广州人真的壕啊，30万说刷就刷了！

第二天起了个大早，今天接老两***尾款，顺便拿提成，这[_a***_]***来了，进去屋子以后发现连个站脚的地方都没有，原来亲戚朋友知道老两口的打算以后今天约好来阻拦，连平时不走动的亲戚都来了。我以为是价格太高的缘故，连忙解释还可以买年限短一点，便宜一点的，被一个很🐂大叔一句话怼了回来“钱算了咩也，扑街”，哈哈，好霸气！

老人子女都成家了，不愿意在城中村住，都在市区买了房子，有了家庭，有了孩子，重心当然放在孩子身上了，父女在小区住不习惯，也害怕给孩子增加负担，想给自己老了找个地方，找一份安全感。但亲戚朋友包括子女都不同意，原因很简单:“背负不起不孝的罪名，丢不起那个人”

医养融合包括养老地产结合，至今无成熟的赢利模式，你怎么看？

医养结合属于重资产驱动模式，所以前期投入的成本较大，加之这一模式在中国属于探索，运营经验和人才都欠缺，社会大众的传统居家养老观念也较深，导致入住率增长缓慢，进而引发短期内没有盈利。

但是，这不妨碍这一模式的长期向好和广阔市场空间。

1、中国目前60岁以上的老人已经占总人口的近20%，且这一趋势正加速演进。尤其是在北上广等经济发达地区，老龄化程度已经达到发达国家水平。这就决定了大量的老人需要养老和医疗。

2、目前我国的公立养老机构床位不足且无法满足个性化和多元化、多层次的需求。加之社会经济越来越发达，中产群体规模越来越大，人们对于个性化、高端化的医养结合需求也是越来越强烈。这些都是医养结合养老社区长期向好的基础和动力。

3、虽然这一模式在中国处于起步阶段，但在国外已经是具有成熟的案例，盈利前景可期。我们看到，国家在最近两年也出台了相关鼓励政策，通过用地、税收、人才等各方面支持医养结合社区的发展。泰康保险、恒大地产、太平保险、太平洋保险、君康人寿等地产和保险公司纷纷布局，咨询和入住的客户也是越来越多。

所以，短期的亏损不改长期乐观的趋势。

医养结合是养老地产未来方向养老地产医养结合面临4大困境

目前中国已经成为世界上老年人口最多的国家。据国家统计局数据，截至2018年年末，全国0-15岁（含不满16周岁）人口为24860万，占比17.8%，而60周岁及以上人口为24949万，占比17.9%。其中，65岁及以上人口为16658万人，占11.9%。业内人士认为，中国人口红利消失，人口老龄化的趋势已不可逆转，并预计到2020年中国老龄化人口将达到2.5亿，养老产业需求市场将达到5万亿元。大批地产开发商、保险机构、医疗机构等机构看好养老产业，纷纷大规模进入养老地产。

老年人年迈体弱，需要日常的医护和方便的就医环境，而目前不少养老地产只能提供吃饱穿暖的最基本服务。这些机构的护理人员缺乏医护的知识和技术，满足不了患有慢性病或者失能老人的养护需求。这可以说是目前不少养老机构的短板。

老有所养、病有所医，是每一个老年人的基本需求。“医养结合”有望成为养老地产发展新方向。在“医养结合”发展模式中，“医”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务；“养”包括养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。

目前医养结合的进展相对比较缓慢，这是由多重因素共同导致的。1、多头监管使医疗与养老难匹配。养老机构由民政部主管，医疗机构由卫健部主管，医养结合机构准入和监管是由两部门同时负责，监管边界不清晰造成实操困难；2、养老机构自设医疗配套入医保困难。以目前医保支出水平，短期内划归医保较为困难。3、人才缺失且专业度差。目前总需求量近100万人，但所有养老机构职工加起来才30万人，缺口巨大；根据卫健委数据，中国执业医师中仅6%为全科医生，远低于西方国家；4、薄利经营。医养结合需要前期大量资金投入和长久运营管理，才能收获薄利。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2019-2024年中国养老地产行业市场前景及投资机会研究报告》,同时中商产业研究院还提***业大数据、产业规划策划、产业园策划规划、产业招商引资等解决方案。

国内地产前100强中80%已经进入养老地产，养老地产与传统地产的区别是什么？

诸多的房地产开发商进军养老地产，在笔者看来，养老地产与传统地产的区别主要在于以下六个方面：

区别一、功能：住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等，功能要求较为单一；养老地产最一般的功能是为中老年人群提供养老、养生、医疗、康复等核心需求的基础设施，承担所提供服务产品的功能，对人而言就是满足中老年***群的多元化养老需求。

区别二、客户：住宅的目标客户一般分为两类，一种是投资型客户，一种是自用型客户。投资性客户是依靠买后出租及房产升值获利。而自用型客户是买后自用（不论过渡型居住还是永久性居住）。但养老地产的客户则包括养老地产各功能板块的投资商和运营商，如养老运营机构、医疗运营机构、教育运营机构、餐饮运营机构、农业运营机构、商业运营机构，还包括目标消费者（老人）及其子女三大类群体。

区别三、操作性：住宅而言，开发商将住宅卖出后基本就万事大 吉，住宅的使用价值就开始在消费者手中体现。而养老地产在销售或出租过后，是不能直接进行消费的，这时的养老地产项目在某种程度 上是不具备使用价值的，需要组建各板块的运营团队才能服务于老人， 养老地产的“软硬结合”在老人身上的价值才得以体现。

区别四、对建筑，装修要求：普通住宅对建筑物业要求相对简单， 能满足居住、停车、散步、安全等功能即可，对层高、荷载等的要求也不高，而且标准已经非常成熟。但养老地产对建筑的楼层、坡度、通道宽度、扶手、消防、房间面积、风雨连廊、无障碍设施、适老化设计、医用电梯等都有很细致的要求，任何一点差池都有可能大大增加项目开发成本。

区别五、销售（持有）模式：住宅的销售模式较为简单，通常为直接销售，买卖两清。然而养老地产的形式多样，一般而言分为两大类，多种模式。第一类、销售+持有模式；第二类、全部持有模式(押金制、会员制、保单捆绑制)；

区别六、投资回报形式：对于开发商而言，养老地产的投资回报形式有四种：一是一次性销售获利，二是后期持续经营收益，三是物业升值，四是资本市场收益。而普通住宅的投资回报形式主要通过销售来实现。销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是养老地产投资回报的最主要形式。