养老社区reits

1. 租赁住房REITs是什么？
2. REITs与房地产信托有什么区别？
3. 对于养老地产，大家有什么看法？
4. 房地产行业未来的前景如何？

租赁住房REITs是什么？

题主，你好，我是愉见财经小编sy，首先我们来看一下什么是REITs。REITs其实是房地产开发商的一种融资模式，全称房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust）。REITs是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

结合定义，我们能概括出REITs的特征：（1）募集对象是特定多数投资者。一般成熟市场允许REITs产品公开募集，上市交易，具有高流通性；（2）募集资金70%-90%用于投资房地产。

那么REITs的优势表现在哪些方面呢？微观层面来看，主要是税收优惠（见下图）和高分红（一般分红比例高达90%）。相较成熟市场，内地现行税收制度并未给予REITs市场特别的税收优惠。

（图片来源：结构金融论坛）

REITs发源于美国上世纪60年代，目前全球有30多个国家推出REITs，市场总规模已经超万亿美金，其中美国REITs占比超70%。在亚洲，新加坡的REITs市场相对最成熟。由于引导性制度缺失，内地的REITs并未发展起来，与国际成熟市场相比，并不能被称为标准REITs市场，只能说是类REITs。

租赁住房REITs就是以租赁住房的租金为底层资产的REITs。打个比方，老王想花1000万建房子收租金，又想保证现金流，怎么办呢，就是跟隔壁张三李四说，这样吧，你们要不参个股，未来租金分一部分给你们。当然从实操层面来讲，还要考虑项目特性、风险隔离、增信等等，因而整个项目流程架构的设计比较多样，有兴趣可以去找一些比较典型的实操案例，比如2014年中信启航专项资管计划（内地首例REITs），2017年的中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项***（首单央企租赁住房REITs），高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项***（首家民企储架REITs类项目）。

为什么租赁住房REITs最近开始火热呢？还是和国家的经济形势和政策导向有关。十九大报告明确指出“房住不炒”，并要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，给未来的楼市政策奠定了基调。首先，2017年以来，一方面***银监会加强对地产融资的限制。另一方面，从中央到地方纷纷下发文件，鼓励住房租赁市场发展。

其次，2017年24个城市二手房交易量超过新房，地产进入存量时代，房企原先的“拿地-开发-销售”模式具有高杠杆高周转的特点，过于粗放。存量时代下，房企的核心竞争力将由拿地能力转变为综合管理能力。而REITs能够有效盘活不动产存量资产，加快资金流转速度，帮助房企实现由开发运营商向资产服务商的角色转变。

对于该问题，经济观察报记者蔡越坤认为：REITs是资产证券化产品中的代表性创新产品；租赁住房REITs是具有权益型REITs属性的资产证券化产品。

保利租赁住房REITs是国内首单央企租赁住房REITs，该项目经上交所审议通过，项目总规模50亿元，优先级评级AAA，产品期限18年分期发行。这个项目的发行对行业具有具有重要创新意义和示范意义。

保利租赁住房REITs针对青年公寓和养老公寓需求，侧重弥补房产市场上租赁短板，对于促进养老保障与社会保障、推进住房租赁市场建设以及促进住房租赁市场开展资产证券化业务开展与实践具有重要的社会意义。保利租赁住房REITs的底层物业资产为公司自持的优质租赁住房，自持产业为项目开展提供底层保障。

中国的租赁市场市场潜力巨大，随着国家出台相应的房地产调控政策，房地产市场趋于稳定态势，限购伴随着刚性需求的持续性存在使得租赁市场的需求扩大，迫切需要对租赁市场进行科学性的统筹以解决住房需求。针对青年和老年人的保利租赁住房REITs正是***纳借鉴国外资本市场的通行做法而进行的一项对社会具有积极推动作用的项目。该项目的亮点还有分期发行——发行人可以根据自身与市场发展情况，在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模。

租赁住房REITs的社会意义巨大。首先，从金融方面对房产企业资金管理具有积极作用，REITs推出利于租赁住房企业加快资金回笼和加大市场投入，能够促进投资人分享租金收入和物业升值收益，增加参与回报收益，充分调动企业与投资人参与的积极性；此外，对于租赁市场而言，REITs的推出利于租赁市场健康发展，化解一线城市的居住难题，惠及更多普通租户。从宏观方面讲，REITs的推出有助于资本市场服务租赁住房行业发展探索积累经验，形成行业示范效应，推动其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业借鉴学习。

REITs与房地产信托有什么区别？

REITs

REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。根据资金投向不同可分为权益型、抵押型和混合型。在我国REITs制度尚未完善的环境下，类REITs（形式上模仿REITs）有助于局部解决存量物业企业在规模扩张与轻资产运行之间矛盾。

从2005年央行首次提出REITs试点以来，国家多部门均发声，推动REITs试点和发展。REITs的底层资产相对多样化，除了常见的酒店、公寓、办公楼等，可产生稳定现金流的公共基础设施、物流地产、养老地产均可作为基础资产。因而，除了解决房企融资缺口、盘活房企存量资产，REITs对于降低房地产行业整体杠杆率乃至整体宏观杠杆率也有着重大意义。

行行查，行业研究数据库（网站 ***.hanghangcha***）

房地产投资信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者的资金，由专门管理机构进行不动产投资和运营，并将租金和不动产增值收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。本质上来看，REITs是将不动产产生的稳定现金流在资本市场证券化，连接资金供给方和需求方，从而实现***整合与跨期配置的重要手段。

行行查，行业研究数据库（网站 ***.hanghangcha***）

对于养老地产，大家有什么看法？

现在所谓的养老地产其实并没有超出住宅和商业地产的范畴。养老地产之所以大家都说概念大于实质，本质并不是养老地产没有找到明确的商业和盈利模式，而是中国的养老服务产业没有找到商业模式，中国的社会化养老的习惯和氛围还没有形成。当前很多房产商确实是在用养老+旅游的噱头在圈地。

对于养老地产，首先它选择的地方大部分都会选择在城市的郊区景区内，空气[_a***_]良好的地方，小区容积率低，绿化率高，远离马路

1.主要看小区周边的医院是什么等级，医疗设备是否充足。

2.生活是否方便，周边的农贸市场，购物的一些必须品。

3，物业的的服务水平，是否会有时间组织业主的一些活动。

4.交通是否方便，距离城区的距离，附近是否有直达城区的高铁，或公交。

5.看小区是否有老年人活动厅，小区是否有体育器材，健身***等设施。

6.看产品一楼是否带花园，一楼开发商做的防水防潮处理咋样，楼上是否带电梯，楼梯的坡度是否合适，房间内的***光通风效果是否充足。

养老地产的配套是什么，落脚点还是老人喜欢什么和老人需要什么？

老人喜欢什么？说出来可能和很多人的印象不同，老人喜欢热闹。现在很多房地产开发商，一开发什么远郊盘，地广人稀远离商圈的，都说什么接近大自然养老的好去处之类的，一群年轻人还跟着吹捧，说什么等我老了之后，一定要买一个这样的房子安度晚年，远离世俗的喧嚣。

这是老人喜欢的吗？这是年轻人觉得老人应该喜欢的。年轻人平时工作忙，天天奔波，当然想着老了之后能找一个安静的地方，关键是，真不工作了，天天闲着，你还会有这样的心情看什么风吹鸟鸣吗？

我们看一下老年人，哪个不是哪热闹往哪凑，工作日旅游景点常看到大巴车上一拨一拨的退休大叔大妈，公园广场一到晚上广场舞跳的有声有色，商场一搞活动那队排的不知疲倦。你给我说这样一群老年人喜欢安静？让你安静两天你也受不了，你比他们还爱凑热闹。

所以要给老年人配套什么？

配套花鸟鱼虫，公园广场，经常搞活动的商店，***室***室，最好再来一个冬暖夏凉的休息室，夏天免费提供一些冰镇西瓜绿豆汤，冬天免费提供姜茶暖手宝，这么一个地方老人肯定天天排着队来。再安排几个养生讲座，免费的那种，卖一些周边，比如说乳胶枕啊，理疗仪啊，按摩器啊，保健品啊，绝对卖的好。总之热闹就对了。

别说什么小诊所，大医院之类的，这些年轻人也需要，也不要说养老院什么的，哪个老人也不愿意放着自己家不住去养老院。养老地产就要让老人开心，不是吗？

近年来，世界范围内养老产业全面发展，发达国家中日本的老年化率是最高的，经过研究日本康养机构可分为三类：公立、自费、公寓型。纵观以日本为代表的发达国家康养模式，结合国内现状，完全依靠公立的养老模式将给政府带来越来越大的财政和管理的压力，自费（***补贴）模式和引入社会力量投资康养产业势在必行。

养老地产，一方面是运营模式，一方面是规划设计，加上国家政策的动力，乐观对待我认为是合理的，我们考虑配套设施，先看看已有项目的情况：

考虑配套设施是满足功能的需求

从规划设计角度看，适老化的设计重点就是满足老年人很生活上的需求，当然也包括了运营模式，它包含了功能配套、设施配套、服务配套，其实一方面开方商的投资回报，一方面用户的支出能力，两者本是矛盾体

但是满足国家规划及建设要求的基础配套是一定要有的，介助介护，无障碍，生活管理，安全管理等，

我国在这方面还在起步期，还还有很大过程的磨合，社会层面，国家层面积极面对，在老龄化、家庭结构转变的多重背景下，社会养老问题日趋凸显，社会养老、机构养老需求大爆发。老年人口在医疗、照料、护理、康复等等方面的需求快速增长，这本来就是对卫生***和服务***巨大的新的挑战。

养老地产也是这几年兴起的一个新型产业。养老项目投资回报周期长，且地理位置和相关配套要求较高，存在一定风险。但从产业长远发展看，具有挖掘的潜力，必竟人口老龄化逐年攀升，国家从各个层面都在积极研究和制定对策，相关法律法规和扶持政策将相继出台，可以说养老产业利好可期。

房地产行业未来的前景如何？

在中国目前的状态之下，尤其是近期不断爆发出来的关于金融P2P问题，很多人认为还是投资房产比较合适，但其实是对每个人不一样的，投资区域也是不一样的。就整体房地产形势来讲，房地产现在的价格基本已经是处于顶峰阶段。所以在现阶段总体来说投资获利的空间不大，就保值功能来说，也不是所有的地方都会保值。

总体来说，考虑自身因素针对性的投资才对。就普通白领阶层来说，除非是刚需自住功能要买，投资的话不要考虑，尤其是二三线城市；除去刚性需求之外，有闲余资金短期不需要的情况之下，因为一线城市现在针对外来投资的客户规定很多买来3-5年之内是不能卖的！这时侯投资也尽量选北上广深一线城市和二线省会城市，因为这些城市聚集的人口多经济增长好，商业繁华短期之内房价还是保值的，而且一线城市近期新房因为受***部门控制限价销售，新房的价格低于周边二手房20%的价格，所以一线城市以深圳为代表到处出现抢房现象，抢到就是赚到。

但是很明显的因为限购限贷，投资不仅需要购房名额，也需要足够的资金进入，如果这两种不具备，那么也就别谈投资了。所以总体来说建议：就是有充足资金短期不用可以考虑购买一线和二线省会城市！其他不必要考虑了！二三线城市价格都饱和过高了！